en
Tous les articles
29 avril 2016 – private equity

Mont-Saint-Guibert :
il y a une vie après la désindustrialisation

Réhabiliter – écologiquement et économiquement – des quartiers frappés par la crise et la pollution en créant notamment des logements : tel est le but des équipes de Private Equity d’Edmond de Rothschild au sein du projet Ginkgo. Une démarche qui allie investissement à long terme et utilité sociale.

Partagez cet article :

Des anciennes papeteries de Mont-Saint-Guibert, en Belgique, il ne reste plus rien. L'ancien site industriel a été transformé en quartier résidentiel : les Jardins de l'Orne. 296 logements, parmi lesquels 44 maisons individuelles, des parkings, mais aussi une crèche, un petit commerce et quatre à cinq bureaux. Le tout en basse énergie.

Un projet immobilier comme il en existe des milliers ? Pas tout à fait.

Trois millions de sites pollués en Europe

Pendant près de deux siècles, le site a vécu au rythme du papier. D’abord en accueillant les papeteries de Mont-Saint-Guibert, puis une société spécialisée dans le tri, le stockage et l’exportation de papier, carton et plastique.

C’est un territoire doublement sinistré qu’il a fallu réhabiliter : victime de la désindustrialisation et pollué par l’activité économique dont il était le symbole.

Les travaux nécessaires ont été réalisés grâce à l’engagement des équipes de Private Equity d’Edmond de Rothschild. L’équipe de Private Equity Ginkgo, qui réunit des experts en ingénierie environnementale, en immobilier, en investissement, en finance, en négociation et en gestion de projet, est spécialisée dans la revalorisation durable de sites pollués en Europe.

La renaissance d'une communauté urbaine

illustration illustration illustration

Mont-Saint-Guibert nécessitait un assainissement d’envergure. Avant de pouvoir commencer tous les travaux, il a fallu démolir 16 000 mètres carrés de bâtiments et la dalle de béton et des fondations historiques associées de deux hectares et demi qui couvrait le sol. Un lourd passif environnemental historique de plus d’un siècle qui a engendré des pollutions du sol, du sous-sol et des eaux notamment par des métaux lourds et des polluants organiques (des huiles minérales, des solvants chlorés), des hydrocarbures pétroliers de l’ancienne station-service et une décharge sauvage.

Les anciennes papeteries de Mont-Saint-Guibert font partie des plus de 3 millions de sites pollués, héritage des activités industrielles et militaires présentes et passées, que l’Europe compte aujourd’hui. Ces sites en friche peuvent constituer une source de risques sanitaires et environnementaux majeurs. Les réhabiliter est essentiel, or les développeurs immobiliers traditionnels s’exposent généralement peu aux risques environnementaux.

gif évolution

Après les travaux et la dépollution, le site de l'ancienne papeterie donne naissance à un quartier résidentiel.

Financer et mettre en œuvre un urbanisme durable

Le groupe Edmond de Rothschild, lui, a décidé il y a une dizaine d’années déjà de faire de ce domaine une de ses thématiques fortes. L’enveloppe de développement représente aujourd’hui 300 millions d’euros d’investissements.

Comme Ariane de Rothschild l’a rappelé au Global Landscape Forum, en décembre 2015 à l’occasion de la COP 21 :

« Notre engagement est un engagement de long terme. A travers notre action personnelle, les initiatives de notre Groupe financier et nos projets philanthropiques, nous poursuivons un même objectif : assurer les conditions d’un développement durable pour promouvoir le progrès de nos sociétés et le succès des générations futures. (…) La philanthropie seule n’est pas la solution car les projets, pour durer, doivent être rentables. »

La maîtrise et la gestion des risques sociaux et environnementaux sont indissociables du fait d’être rentable sur le long terme.end Johnny El Hachem, directeur général d'Edmond de Rothschild Private Equity

Or, certaines friches industrielles présentent de formidables opportunités de redéveloppement. Surtout que nombre d’entre elles sont situées dans des zones urbaines en pénurie de terrains constructibles. L’idée est alors de recycler ces espaces dans une logique d’urbanisme durable, c’est-à-dire socialement et économiquement viable.
Johnny El Hachem, directeur général d'Edmond de Rothschild Private Equity, en est persuadé, « la maîtrise et la gestion des risques sociaux et environnementaux sont indissociables du fait d’être rentable sur le long terme ».

Ginkgo apporte sa valeur ajoutée à l’ensemble des parties prenantes des projets de réhabilitation de friches contaminées : propriétaires de fonciers pollués, collectivités territoriales, développeur-constructeur ou utilisateur final. Les équipes d’Edmond de Rothschild prennent en charge ces sites. Elles définissent des projets de réaménagement en concertation avec les collectivités territoriales, évaluent les passifs environnementaux et en conçoivent les stratégies de dépollution.

Il s’agit très concrètement d’acquérir, d’assainir et de développer des terrains en situation environnementale complexe. Ginkgo définit, exécute et finance des stratégies de gestion à long terme de ces risques environnementaux.

Grâce à sa propre équipe d’experts et d’ingénieurs seniors, Ginkgo peut mettre en œuvre une très large gamme de techniques de dépollution couvrant l’ensemble des contaminations chimiques et pyrotechniques.

Ginkgo revitalise des lieux pollués laissés à l'abandon

illustration illustration illustration

L’équipe privilégie les traitements vertueux fondés sur la dégradation des polluants, des traitements au plus proche de la source afin d’éviter les transferts et les impacts vers d’autres milieux ainsi que la réduction de l’empreinte carbone des interventions.

Par exemple, à Mont-Saint-Guibert, tous les matériaux de la déconstruction ont été valorisés, ie : les briques et les bétons ont été concassés sur place et les gravats ont servi de sous-fondations pour les futures constructions. Un procédé qui a permis d’éviter de nombreux transports en camion.

Privilégier le recyclage des déchets
et la restauration des sols

illustration illustration

Une valeur ajoutée économique et sociale

Au-delà de son impact environnemental positif, cette démarche de dépollution puis de réhabilitation est socialement très utileend Bruno Farber, Directeur Général de Ginkgo Advisors

Les solutions de transport vers des centres de traitement ne sont utilisées que dans des cas limités en favorisant le transport fluvial ou ferroviaire. Le recours aux centres d’enfouissement est réduit au minimum, après un criblage rigoureux des terres et uniquement pour les polluants inorganiques.

Cette démarche est également mise en œuvre à Choisy-le-Roi, près de Paris. Il s’agit là de réhabiliter le site d’une ancienne fonderie pour créer des logements. Comme à Mont-Saint-Guibert, le volume de sols traités hors site est optimisé, les sols traités étant notamment recyclés sur site pour servir de base à un talus paysager assurant l’isolation visuelle et acoustique des futurs bâtiments vis-à-vis des voies SNCF voisines. Les zones « sources » de pollution organique notamment aux solvants chlorés ont fait l’objet d’un traitement in situ combinant le venting, c’est-à-dire l’extraction de l’air du sol, de la zone non staturée et l’oxydation de la nappe. Ce traitement, de même que le désamiantage du terrain, ont été achevés en 2015.

Comme l’explique Bruno Farber, Directeur Général de Ginkgo Advisors, le travail réalisé par les équipes de Ginkgo illustre le positionnement du groupe Edmond de Rothschild en matières sociales et environnementales. « Au-delà de son impact environnemental positif, cette démarche de dépollution puis de réhabilitation est socialement très utile car elle offre une réponse à l’urbanisation intense dont nos terrains agricoles sont aujourd’hui l’objet, alors qu’il existe des sites proches des lieux de travail et/ou d’habitation qui ne sont pas valorisés. »

Ginkgo concilie les contraintes liées à l’état des sols à un projet immobilier répondant aux attentes des collectivités – intégrer dans un même programme enjeux sociétaux, économiques et environnementaux –, et à celles des investisseurs – s’engager dans des projets à valeur ajoutée, s’appuyant sur un actif foncier tangible, liquide et valorisable.
Guillaume Ribet, Deputy Managing Director de Ginkgo, confirme cette approche :

« Dépolluer un site industriel n’est pas une fin en soi. C’est un préalable nécessaire à la poursuite de notre objectif : remettre les échanges économiques et l’habitat au cœur des villes, dans le cadre de projets urbains bénéfiques à la collectivité. »

C’est là que se situe l’innovation : donner vie à de nouvelles formes urbaines qui font le lien entre les besoins actuels des acteurs de l’économie et les enjeux du tissu urbain. Ginkgo y associe une vision ambitieuse en matière de biodiversité et de végétalisation.