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24 Octobre 2016 — Immobilier

Comment la digitalisation bouleverse l’immobilier

Sous l’effet des révolutions sociétales et numériques, l’immobilier résidentiel et professionnel entre dans l’ère du multi-usage. Les explications avec Inès Reinmann-Toper, directeur associé chez Edmond de Rothschild Corporate Finance.

Olivier Litzka
Inès Reinmann-Toper

Directeur associé

Edmond de Rothschild Corporate Finance

Inès Reinmann-Toper, qui a rejoint le Groupe en 2014, a acquis une connaissance très fine du marché immobilier, au fil de 30 années d’expérience. Elle fournit à nos clients des conseils personnalisés pour investir dans des biens évolutifs et adaptables aux bouleversements du secteur. En amont de la transaction envisagée, l'équipe réalise une analyse approfondie des besoins et des effets à long terme mais aussi du rendement, de la fiscalité et de la transmission.

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Comment les évolutions digitales et sociétales agissent-elles sur le secteur de l’immobilier ?

Inès Reinmann-Toper : Le monde change. Le XXIe siècle est un siècle de partage des ressources, d’utilités et de développement durable. C’est un siècle centré sur l’humain, en quête de sens, de liens sociaux, et de travail en communauté. On revient vers des valeurs historiques. Sous l’effet de la digitalisation, tous ces éléments sociétaux bouleversent l’immobilier, qui devient multiusage. Cette industrie doit tout à coup s’adapter.

Quelle est l’origine de ce multi-usage ?

IR : Cette révolution a commencé il y environ 15 ans avec les start-up de la Silicon Valley. Nombre d’entre elles ont choisi de partager leurs lieux de travail pour des raisons économiques. Elles y ont trouvé une source de créativité, d’échanges, d’expériences et d’informations. Les immeubles les plus avancés dans le monde se situent toujours en Californie où des espaces de coworking sont conçus de A à Z avec des systèmes de fibres, des cloisons modulables et des meubles innovants qui offrent toute la souplesse et la confidentialité nécessaires. Le multiusage s’est répandu partout dans le monde, avant de gagner l’immobilier résidentiel. En France, le coworking se développe très bien dans tous types d'immeubles.

Comment ces pratiques se sont-elles généralisées ?

Les bureaux ne sont occupés qu’entre 27% et 50% du temps... la digitalisation facilite l’optimisation et la commercialisation de tous les espaces vides. end

IR : Le recul du salariat et la montée du travail indépendant accélèrent ce multiusage.

De nombreuses petites sociétés cherchent des bureaux peu chers et de façon temporaire. Les bureaux ne sont occupés qu’entre 27% et 50% du temps, ce qui représente une charge trop lourde pour beaucoup de petites entreprises.
Or, la digitalisation facilite l’optimisation et la commercialisation de tous les espaces vides. Des applications de téléphones mobiles permettent de sous-louer pour quelques heures des salles de réunion, des parkings (exemple : Zenpark), des bureaux, etc. Accor, par exemple, transforme certaines de ses chambres en bureaux pour la journée.

La notion même de propriété à usage unique est bouleversée. La résidence principale dépasse le simple outil de préparation à la retraite pour devenir un placement rentable en plus d’être un lieu d’usage et un identifiant social. Certains promoteurs proposent des logements à Paris en montrant aux clients comment une location de type Airbnb allégerait leurs charges de remboursement. De nouvelles classes d’actifs voient donc le jour, comme des immeubles spécialement conçus pour des locations de type Airbnb, des immeubles dédiés au co-working, des immeubles résidentiels en colocation.

Des investisseurs achètent de grandes maisons (grande cuisine équipée et chambres disposant de leur propre salle de bains) pour les transformer en maisons de colocation. Différentes populations s'y retrouvent : étudiants, jeunes actifs, actifs à faible pouvoir d’achat, etc.

Après avoir longtemps été réservée à la jeunesse, la colocation devient intergénérationnelle. Des personnes âgées cohabitent avec d’autres ou louent une partie de leur appartement, pour alléger leurs charges par exemple. Cela s’organise de façon très structurée. Ce phénomène mondial va s’amplifier.

Le multiusage dans l'immobilier

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Ces évolutions digitales et sociétales font donc évoluer les critères d’investissement…

IR : L’emplacement reste stratégique, avec une prime à la proximité des transports et des lieux de vie. Néanmoins, nous ne sommes plus dans des schémas classiques qui se limitaient à ces seuls critères. La notion d’emplacement est en train d’évoluer et de se segmenter dans l’immobilier professionnel. Elle conserve une grande valeur pour attirer des collaborateurs de haut niveau.

Par exemple, une start-up choisira de s’implanter en plein centre-ville si elle souhaite recruter des programmeurs innovants et développer un concept. En revanche, s’il s’agit de réunir des opérateurs commerciaux couplés à du back-office, l’entreprise peut très bien s’établir en périphérie, à condition toutefois de bénéficier d’un transfert de données ultra-rapide (TTHD). Les nouvelles organisations du travail et le recours aux collaborateurs indépendants délestent aussi beaucoup les sièges sociaux. Cela rend possible un travail plus optimal, plus agréable et moins cher, à l’écart des grandes villes.
Et ce, grâce au très haut débit.

Comment les acteurs de l’immobilier vont-ils être affectés par cette nouvelle donne ?

IR : La digitalisation est une révolution en marche qui aura des conséquences très importantes sur nos modes de vie ! Toutes les professions immobilières seront affectées. Les architectes et les constructeurs devront concevoir des produits multiusages et rehausser la qualité de leurs matériaux pour une meilleure durabilité. Les agents immobiliers vont adapter leur offre et approfondir leurs connaissances des produits et des flux de clientèle. De même, avec la digitalisation probable des transactions et l’émergence de systèmes décentralisés (blockchain), les notaires devront probablement se spécialiser dans le conseil aux familles et le conseil en acquisition. Enfin, les utilisateurs professionnels vont transformer leurs approches, par exemple en négociant des droits de sous-location, en prévision d’éventuels reculs d’activité. Outre les remises aux normes technologiques et environnementales, les propriétaires devront enfin prévoir des budgets conséquents d’investissement et de travaux notamment liés à l’implantation de fibres optiques très haut débit.

Comment l’immobilier doit-il s’adapter aux attentes écologiques ?

IR: L’immobilier figure au premier rang des industries polluantes. Le secteur produit par exemple plus de gaz carbone que l’agriculture. Comme construire un immeuble neuf occasionne un coût environnemental, il est souvent préférable de rénover que de construire pour limiter les émissions. Cette prise de conscience continuera à prendre de l'ampleur dans les 10 ou 15 ans à venir. Un certain nombre de biens laissés à l'abandon se transformeront en immeubles à réhabiliter et les mètres carrés « négatifs en carbone » prendront de la valeur.